[서울 오류지구 행복주택 조감도/자료=한국토지주택공사] 국토교통부는 3월 31일 행복주택 임대료 기준을 행정예고한다고 밝혔다. 이 고시는 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료와 압주자에게 임대보증금 및 임대료를 부과하는 방법 등을 정함으로써 입주자의 주거비 부담을 경감하고, 공공부지 행복주택이 주변 민간임대 시장에 미치는 영향을 최소화하며, 공공부지 행복주택 사업의 지속가능성을 높이는 것을 목적으로 한다. 행복주택은 정부가 주택 임대시장의 안정을 위한 정책의 일환으로 젊은계층의 주거안정을 위해 중점 추진하고 있는 사업으로서 올해 초 확정된 입주기준에 이어 임대료 기준이 마련되면 행복주택의 기본 제도가 완성된다. 국토부는 사회활동이 왕성한 젊은계층인 입주자 특성, 주택이 위치한 지역에 따라 달라지는 입지 편익, 사업시행자의 재무적 부담 등을 고려해 행복주택 임대료 기준을 마련했다고 설명했다. 국토부가 발표한 임대료 기준의 주요 내용은 다음과 같다. ① 정부는 임대료의 상한선인 표준임대료의 기준을 설정하고 사업시행자(LH 등)가 표준임대료 이하의 범위에서 실제 임대료를 결정한다. ② 표준임대료는 주변 지역의 전월세 시세를 기준으로 설정하고, 시세의 60~80% 범위에서 입주계층별로 차등화한다. 입주계층 | 표준임대료 | 대학생 | 시세의 68% | 사회초년생 | 시세의 72% | 신혼부부, 산업단지근로자 | 시세의 80% | 노인계층(비취약계층) | 시세의 76% | 취약계층 | 시세의 60% |
[입주계층별 표준임대료(안)/자료=국토부] 시세는 사업시행자가 행복주택과 유형 규모 등이 비슷한 인근 주택의 임대차 거래 사례를 조사하여 결정하고, 필요 시 감정평가를 활용할 수 있다. ③ 보증금과 월세 비율은 입주자 모집공고 시 기본적으로 50:50의 비율로 제시되지만 입주자 요청에 따라 상호 전환할 수 있다.
※ (예시) 전세價 8,000만 원, 전월세 전환율 6%인 경우 - 기본 보증금 + 월세 : 4,000만 원 + 20만 원/월 (=4,000만 원 × 6% ÷ 12월) - 보증금을 6,000만 원으로 높일 경우 → 월세 10만 원 - 보증금을 2,000만 원으로 낮출 경우 → 월세 30만 원 * 실제 전환율 및 전환금액의 한도는 시장 전환율 등을 고려해 결정 |
④ 시간 경과에 따른 시세 변동을 임대료에 반영하기 위해 매년 시세를 조사해 표준임대료를 갱신한다. 다만, 갱신 계약 시 임대료 상승률은 임대주택법에서 정한 범위(5%)를 넘을 수 없다. 기존 공공임대주택 임대료 기준과 다른 점은? 대표적인 기존 공공건설임대주택인 영구임대 및 국민임대주택은 건설비를 기반으로 저소득층을 대상으로 하는 임대료 체계인데 반해, 행복주택은 시세를 기반으로 젊은계층에게 주거사다리를 제공하기 위한 임대료 체계이다.
주택유형 |
주입주자 |
표준임대보증금 및 표준임대료 |
영구임대 |
기초생활수급자 등 |
지역에 따라 별도 고시 보증금: 72~85천 원/㎡, 임대료: 1,438~1,685원/㎡ |
기타 최저소득층 |
보증금: 주택가격의 20/100 임대료: 감가상각비 + 수선유지비 + 보험료·이자 등 |
국민임대 |
저소득층 |
보증금: 주택가격의 20/100 × 규모계수 × 지역계수 임대료: 감가상각비 + 수선유지비 + 보험료·이자 등 |
행복주택 |
젊은계층 |
시세의 60~80% |
실제 임대료를 확인하는 방법은? 실제 임대료는 표준임대료 이하의 범위에서 사업시행자가 결정하며 입주자모집공고문에 주택 유형(전용면적)별로 구분하여 게재한다. 모집공고 전 대략적인 임대료 수준을 확인하고 싶다면 인터넷 등을 통해 해당 지구 주변의 임대 시세를 확인한 후 입주계층별 시세 대비 비율(신혼부부 80%, 대학생 60% 등)을 적용하면 된다. 임대료의 수준은? 행복주택의 임대료는 입주계층의 특성을 반영하여 책정된다. 행복주택은 보편적 주거복지 사업으로서 사회활동을 하는 젊은계층을 대상으로 하기 때문에 저소득층을 대상으로 하는 영구·국민임대주택과 다르다. 실제 입주자의 소득기준도 영구·국민임대주택보다 높은 편이다. 또한 입주 혜택의 형평성 및 사업시행자(LH) 등 공공의 부담이 고려된다. 입주자에게 저렴한 임대료로 공급할 경우 공공이 나머지 비용을 지불해야 하므로 결국 다른 많은 사람이 그 부담을 지게 된다. 따라서 입주자에게 적정 수준의 혜택을 제공하고 사업시행자의 부담은 줄일 수 있는 지속가능한 임대료 체계가 필요하다. 더불어 행복주택 임대료는 주변 시장에 미치는 영향을 최소화하고자 했다. 임대료가 너무 저렴하다면 민간 임대시장에 부정적 영향을 미치고, 기존 지역주민과의 갈등을 유발할 가능성이 있다. 참고로 주택·부동산 전문가 50명을 대상으로 한 행복주택 임대료에 대한 설문조사 결과(2월), 시세의 90%가 적정하다는 의견이 약 41%, 시세의 60~80%는 약 39%, 시세의 60% 이하는 약 20%였다. 전세 전환이 가능한지? 입주자 형편에 맞게 보증금과 임대료는 상호 전환할 수 있지만, 사업시행자의 금융비용 등을 조달하기 위해서 전세 형태로 운영하는 것은 현실적으로 어렵다. 이밖에 기준에 대한 자세한 내용은 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 법령정보/입법예고·행정예고란에 게시된 ‘행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준 행정예고’에서 확인할 수 있으며, 의견이 있는 경우에는 4월 20일까지 우편, 팩스 또는 홈페이지를 통해 국토교통부에 의견을 제출할 수 있다. 국토부 관계자는 “임대료 기준이 확정되면 행복주택 공급을 위한 제도적 준비가 완료될 것”이라고 설명했다. 아울러 “시세보다 저렴한 임대료를 통해 입주자가 행복주택에 일정기간 거주하면서 중산층으로 성장할 수 있는 기회를 갖게 될 것으로 기대한다”고 밝혔다. | 
