국토교통부는 합리적이고 예측가능한 분양가 상한제 운영 및 민간 사전청약 시행을 위해 분양가 상한제 심사 매뉴얼｣ 및 ｢추정분양가 검증 매뉴얼｣을 지난 8일 마련했다고 밝혔다.

국토부에 따르면 그간 지자체, 주택 건설업계 등으로부터 분양가 상한제 관련 다양한 제도개선 요구가 제기됐었다.

지난 9월 국토교통부장관 주재 공급기관 간담회에서 주택협회 및 업계는 지자체마다 분양가 인정항목, 심사 방식이 상이한 점을 지적하며 분양가 산정방식 개선을 건의했다. 또한, 서울시 등 지자체에서도 택지비 평가과정에서 조합 운영비, 이주비 등 실질적인 소요 비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가 기준 합리화를 요청한 바 있다. 

이와 별도로, 사전청약 확대 방안(8.25)에 따라 기존 LH 공공분양에서 시행해왔던 사전청약을 공공택지 보유 민간업체, 공공주도 3080+ 사업지까지 확대함에 따라, 민간 사업자가 개정된 분상제 매뉴얼을 바탕으로 사전청약 추정 분양가를 산정할 수 있도록 세부 절차를 안내하는 상세 매뉴얼 마련도 필요하게 됐다. 이에 따라, 국토부는 분양가 상한제 심사 관련 전문성을 보유한 한국건설기술연구원, 한국부동산원, LH, LHI, HUG 등 유관기관이 참여하는 공동 TF를 구성(2021.9~10)하고, 최근 3년 간 지자체 분양가 상한제 심사자료(95건) 분석 결과를 토대로 ｢분양가 상한제 심사 매뉴얼｣ 및 ｢추정분양가 검증 매뉴얼｣ 제·개정안을 마련했다.

｢분상제 심사 매뉴얼｣은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하는 한편, 지역특성을 감안한 운영을 통해 상한제 본연의 취지를 달성하고자 했다. 우선 공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선했으며, 민간 택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화했다. 국토부 정기고시를 통해 통일된 기준을 제시하나, 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생했으며, 향후에는 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 할 예정이다. 

지자체마다 조정기준이 상이한 가산비 항목은 심사 항목을 구체화하고, 권장 조정기준을 제시하기로 했다. 그간 가산항목에 대해 지자체별 임의 조정으로 심사 결과의 예측 가능성이 낮아 사업주체-지자체 간 이견이 발생했다. 

이에, 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형*으로 분류하고 심사기준을 구체화했다. 특히, 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시하여 예측 가능성을 제고하되, 지역 및 사업지별 여건차이를 감안하여 심의를 통해 ±10%p 조정이 가능토록 했다.

중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히하고, 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.

｢추정 분양가 검증 매뉴얼｣은 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식 및 절차를 규정하고 있다.

우선 2024년 상반기까지 신규 사전청약 10만1,000가구 추가해 총 16만3,000가구(기존 공공분양 사전청약 6만2,000가구 포함) 사전청약을 한다. 사업주체가 설계 진행 후 ｢분양가 상한제 매뉴얼｣ 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시했다. 사업 주체는 기본 설계(단, 토목 부문은 실시설계 수준 필요)를 진행하고, 이에 기초한 심사자료를 작성해야 한다. 

사전당첨자 모집 시 추정분양가는 신청일 기준의 추정가격으로 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등 사유로 본 청약 시점에 변동 가능하다는 점을 충실히 안내해야 한다. 

사업주체는 추정분양가 자료가 작성되면, HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 합니다. 추정분양가 검증신청서, 추정분양가 심사자료, 택지공급계약서, 설계도서 등 HUG 검증 위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관 및 지자체 분양가 심사 담당 공무원들로 구성되며, 추정 분양가격이 ｢추정분양가 검증 매뉴얼｣ 및 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증해 그 결과를 통보할 계획이다.

한편, 지난 8월 발표한 사전청약 민간 확대방안 후속 조치도 차질 없이 추진 중이다. 우선 사전청약 추진을 위한 제도적 기반은 11월 중까지 완료할 예정이다. 사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안을 기 발표(10.18, LH)했으며, 이번 ｢추정분양가 검증 매뉴얼｣ 발표와 함께 사전청약 세부 절차를 규정하는 ｢주택공급규칙｣도 11월 중순까지 개정을 완료할 예정이다.

연내 민간 사전청약 시행 목표로 추진 중에 있으며, 2024.상반기까지 당초 계획(10만1,000가구)을 상회하는 10만7,000가구 공급이 가능할 것으로 전망된다. 업체가 자율적으로 참여하는 기 매각택지의 경우 사전청약 참여 의향서를 접수(10.18~)한 결과, 총 2만2,000가구(26개 필지) 후보지에서 참여의사를 밝혔다. 

전체 세대의 85%를 사전청약으로 공급할 경우 최대 1만8,000만가구 공급이 가능한 수준이며, 이는 당초 계획물량인 1만2,000가구를 크게 넘어서는 물량이다. 

특히, 신청 물량 대부분이 선호입지인 수도권에 있으며, 수요자 선호에 맞춘 다양한 브랜드는 물론, 중대형 평형의 주택공급도 가능할 것으로 보인다. 아울러, 제도개선 완료, 추정분양가 심사 착수 등 사업이 본격화되면, 참여 사업장은 추가로 확대될 것으로 전망된다. 올해 중 사전청약 조건부 택지 1만2,000가구 매각 공고(11~12월중)를 시작으로 2023년까지 총 8만8,000가구(전체세대 85% 사전청약 시 7만5,000가구)를 순차 공급할 예정입니다.

현재까지 약 9만가구 규모의 도심 공공주택 복합사업 후보지가 선정됐으며, 연내 예정지구(19곳) 및 본 지구(8곳) 지정을 목표로 후속절차 진행 중으로, 사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 본격적으로 추진할 예정이다.

정부는 참여 의향서 접수 사업장을 대상으로 11월중 민간 사전 청약 세부 계획을 확정 짓는 한편, 추정분양가 심사, 예비입주자 모집 등 후속 절차를 신속히 진행하는 등 본격적인 사전청약 추진에 박차를 가할 계획이다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “금번 ｢분양가 상한제 심사 매뉴얼｣ 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고되어 민간의 주택 공급이 촉진될 것으로 기대된다“면서 “기존 공공택지 공공분양에 대한 사전청약이 성황리에 진행되고 있는 가운데, 민간 사전청약이 본격화되면, 공공분양 물량까지 합쳐 총 16만9,000가구가 사전청약으로 공급될 예정”이며 “이는 연간 수도권 전체 분양 물량(5년 평균 연 17만7,000가구)에 육박하는 수준으로 시장 안정에 크게 기여할 것으로 보인다”라고 밝혔다.