[대구 서대구 공단 재생사업 조성 전·후/자료=국토교통부]

노후산업단지의 리모델링 사업 중 산업입지법에 의해 노후산단 재생사업 시행을 위한 토지 확보 방법으로는 수용·사용방식 및 환지방식, 이를 혼용하는 혼용방식이 있다. 이 중 환지방식은 초기 토지보상비 확보가 불필요하다는 장점이 있으나 전면 재생사업을 하는 경우 적용이 가능하며 블록단위 개발이나 특정시설 개발방식에는 적용하기에 한계가 있다. 이와 같이 재생사업 목적 및 규모에 따른 현행 제도의 개선이나 다양한 시행기법의 도입이 필요하다.

환지방식의 제도 개선

현행 환지방식의 재생사업은 도시개발법 규정을 준용하고 있으며, 도시개발사업 환지방식은 미개발지의 개발사업이나 도시재생사업에 적용하나, 노후산단 재생사업과 같이 기존 건축물이 입지해 있으며 이의 전면철거가 어려운 현실적 문제가 있다. 리모델링 사업 중 국토계획법에 의한 용도지역 변경을 수반하는 전면개발방식의 경우 도시개발사업의 환지방식 관련 규정에 따라 환지계획이 가능하며, 용도지역 변경없이 기반시설 정비만 하는 전면개발방식의 경우 환지방식의 적용은 가능하나 토지소유자의 부담 등 제한적 요인이 발생한다. 따라서 목적에 맞는 도시개발사업 환지방식의 수정 및 적용이 필요하다.

도시개발사업의 환지계획은 평가식환지를 원칙으로 하며, 개발 전·후 토지 평가가격에 의해 환지계획이 작성되나 전면개발 재생사업의 경우 그 면적이 넓고 대부분 용도지역 변경이 없으므로 감정평가가격 대신 부동산가격공시법에 의한 개별공시지가를 활용하는 방안을 검토하였다. 기반시설 정비사업을 시행하는 경우 개발 전 토지가격은 개별공시지가를 계수화하여 적용하고 개발 후 토지가격은 개별공시지가에 토지가격비준표를 적용한 가격을 계수화하여 적용하는 방법이다. 용도지역 대부분을 변경없이 개발하는 경우 감정평가에 따른 기간 단축 및 평가가격과 개별공시지가의 차이에 의한 민원 방지, 절차 간편화 등의 장점이 있다.

노후산단 재생사업은 사업지구의 범위가 광범위하고 입주기업, 토지소유자, 임차인 등 복잡한 이해관계가 설정되어 있고 소극적 개발이나 블록단위 재생사업 시행의 경우 기존 시설의 대부분이 존치되며 토지 안의 지장물로는 산업시설 설비가 설치되어 해당 재생사업의 특성을 고려한 환지방식의 환지계산 기준 설정이 필요하다. 따라서, 이러한 특성을 고려하여 개별공시지가 및 토지가격비준표에 의한 방법과 면적식에 의한 방법, 평가식에 의한 환지계산방법을 비교 검토 후, 공시지가 적용에 의한 세부기준 마련 및 시뮬레이션 등이 필요하다. 또한 이러한 환지방식 관련 규정을 산업입지법에 규정하여 도시개발사업과의 구분이 필요하다.

결합개발의 도입

결합개발방식이란 서로 떨어진 지역을 하나의 재생시행지구로 지정하여 재생사업계획의 효율적 운용 및 토지이용의 극대화를 유도하는 사업방식이다. 결합지역은 재생사업지구와 재생사업지구 외의 지역과 결합하거나 블록별 개발 시 서로 떨어진 2개 구역 이상을 하나의 재생사업지구로 결합하여 시행하는 방법 등이 있다. 특히, 산업단지 내 도로율, 주차장, 공원, 지원시설용지 비율이 매우 낮아 결합개발방식의 도입이 매우 필요하다. 재생사업의 경우 기존 노후산단 내에서 시설의 설치나 사업성 부족 등으로 시행이 부진하였으나, 결합개발을 통하여 필요한 시설이나 적합한 용도의 부지 확보는 물론 저렴한 재생사업지구 내 토지 공급이 가능할 것이며 민간 참여 활성화를 위한 사업성 확보 수단으로 시행할 수 있다. 다만, 결합하는 지방자치단체의 범위와 수도권의 경우 「수도권정비계획법」에 의한 공장총량제와 관련이 있으므로 이를 고려한 결합개발의 시행 검토가 필요하다.

순환개발의 도입

순환개발방식이란 재생사업으로 인해 철거되는 산업시설 소유자나 임대자가 재생사업지구 내 또는 재생사업지구 외에 이미 설치되어 있는 건축물을 임시로 사용하게 하여 산업활동이 지속적으로 유지될 수 있도록 하는 방식이다. 이는 재생사업지구의 면적, 사업비 조달, 사업시행 구역 구분 등을 고려하고 산업활동이 지속적으로 유지되도록 단계별로 시행하는 방식을 포함한다. 전면 리모델링 방식이나 블록단위 리모델링 방식으로 재생사업을 시행하는 경우 전면적 개발에 따른 기존 산업시설의 이전을 위한 부지 마련은 재생사업의 대규모 비용 부담이 발생하므로 순차적 수용 및 이주대책을 통한 순환개발방식의 도입이 필요하다. 유형으로는 결합개발에 의한 순차적 개발, 블록별 개발에 따른 순차적 개발, 기 개발된 지역과 연계하는 순환개발, 일정 시설의 일시적 이용에 의한 순환개발 방법으로 시행할 수 있다.

기타 개별방식의 도입

그 밖에 수익을 목적으로 하는 재생사업이 아닌 노후 기반시설을 개선한다는 목적의 재생사업지구 내에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 재생시행계획에 따라 토지이용 인허가를 통하여 재정비하는 재생사업 방법의 ‘현지개량방식(가칭)’과 재생사업지구 내 기존 건축물을 존치하여 산업시설 및 상업·업무·편익 등 복합용도로 활용하는 방식으로 복합기능을 도입하여 지역의 역사·문화자산 활용 및 다양한 문화시설 및 프로그램을 도입하여 창조적인 도시재생을 추진하는 ‘건축리모델링방식(가칭)’이 있다.

민간 참여 활성화를 위한 재생사업 실행 방안

재생사업 추진 절차 간소화를 위해 재생계획과 재생시행계획을 통합하는 재생사업계획이 필요하다. 산업입지법에 의한 재생사업의 경우, 재생계획 작성 및 사업지구 지정 후 재생시행계획을 작성하여 재생시행 승인 절차를 이행하여야 하므로 재생사업 효과를 절감시키는 요인이 되고 있다. 또한 토지등소유자 동의에 상당히 많은 시간이 걸리므로 동 규정은 재생사업계획에 대하여 적용하되 그 범위를 민간 시행 등의 경우에만 적용하는 등 축소할 필요가 있다.

재생사업의 공공시행에 따른 한계를 극복하고 민간자본 활성화를 위하여 사업성확보를 위한 수익 용도와 비수익 용도를 결합하여 수익을 창출하는 방안 등의 마련이 필요하다. 재생사업에 대한 특별회계를 설치하여 재생사업을 지원하는 방안으로서 산업단지 조성 및 각종 개발사업 시행에 따른 집행 잔액이나 수익금 등을 특별회계로 확보하여 이를 재생사업에 대한 공사비 보조 및 융자, 노후산단 재생지구 내의 기반시설 정비사업에 대한 보조, 노후산단 재생사업을 위한 조사, 연구비, 차입금의 원리금 상환, 특별회계 조성·운영 관리를 위한 경비 등으로 활용하도록 한다.

또한 재생사업의 원활한 시행을 위하여 필요한 경우 노후산단 재생사업 시행자에 대하여 법인세, 소득세, 취득세, 등록면허세 및 재산세, 개발부담금, 농지보전부담금, 대체초지조성비 등의 비용을 감면하거나 면제해주는 방법을 생각해 볼 필요가 있다.