[신축 대비 노후 공공건축물 증가 추이/자료=건축도시공간연구소]

2013년을 기준으로 25년 이상이 경과한 노후 공공건축물은 총 43,409동으로 전체 공공건축물의 31.5%를 차지하고 있으며 용도별로는 단독주택이 72.7%, 제2종근린생활시설 40.2%, 교육연구시설 29.2%, 제1종 근린생활시설 27.4%, 노유자시설 15.2%로 나타났다. 이 중 1990년대 준공 후 20년 미만 건축물이 전체의 약 59%를 차지하고, 20년 이상 40년 미만이 29%, 40년 이상 경과한 건축물은 전체 건축물의 12%를 차지하는 것으로 확인된다. 이러한 현황을 토대로 10년 후를 고려할 때 전면적인 공공건축물 리모델링이 발생할 수 있는 30년 이상 건축물 수가 전체의 40%에 이를 것으로 전망되고 기존 건축물의 수량은 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.

공공건축물 리모델링 현황

공공건축물의 리모델링 수를 연도별로 살펴보면, 설계용역과 공사 모두 2010년도 이후 증가하는 것으로 보였으나, 설계용역의 경우 발주 건수가 가장 많았던 2012년도 247건에 비해 2014년도에는 148건으로 40%가 감소하였고 공사의 경우 24% 감소한 것으로 나타났다.

[공공건축물 리모델링 건수/자료=건축도시공간연구소]

리모델링 설계 유형별 발주 현황을 살펴보면 개·보수가 가장 많은 것으로 나타난다. 2014년을 기준 시 개보수 71건, 48%를 차지하고 증.개축 31건, 20.9%, 실내건축 48건 20.8%로 나타났다. 대수선의 경우 4.1%로 전반적인 비중이 낮고 특히 2013년 8.7%에 비해 70%가 감소하는 등 리모델링 사업유형 중 가장 낮은 비율을 보이고 있다.

[공공건축물 리모델링 유형 현황/자료=건축도시공간연구소]

리모델링 공사의 경우 설계유형과 마찬가지로 개보수가 가장 많은 것으로 나타난다. 2014년을 기준으로 1,339건, 전체의 57%차지하고 있으며, 실내건축 703건(29.9%) 증축 및 개축 216건(9.2%) 순으로 높게 나타났다. 반면 용도변경의 경우 2012년에 비해 2013년도에 발주건수가 갑자기 증가하였으나, 2014년 12건으로 다시 감소한 것으로 나타났다.

공공건축물 리모델링 사례: 은평구청

은평구청사 본관은 약 30년이 지난 노후 건물로 각종 기계, 전기, 소방설비 등에 대한 유지관리의 한계를 개선하고 건물 안전성 확보에 대한 필요성이 부각됨에 따라 리모델링을 추진하게 된 사례이다. 무엇보다 행정서비스 수요 증가에 따른 행정인력이 증가함으로써 이로 인한 사무공간 부족 문제를 해결하고 대민 서비스 향상을 위한 주민편의시설 및 휴게공간을 확보를 주요 목적 및 사업내용으로 시행하였다. 사업추진경위는 2006년 리모델링 기본계획을 수립한 후 구조안전진단을 실시하여 사업 가능범위를 개략적으로 검토하고 투융자 심사, 리모델링 용역 및 공사를 시행하였다. 2007년 11월 설계계약 후 2008년 6월 공사 발주까지 약 6개월의 설계기간이 소요되었고 2번의 설계변경이 발생하였다. 2008년 9월에는 공사가 착공되었으며 2010년 3월 준공까지 약 19개월의 공사기간이 소요되었다. 공사 과정의 특이점으로는 공사가 진행되는 중 청사 내 부서의 이동, 이전 등의 작업이 추가적으로 발생하였다는 점인데 이는 청사의 행정 업무 및 서비스 지속을 위해 시설을 영역별로 구획하여 공사를 시행함에 따른 결과이다.

[은평구청 리모델링 전·후 비교/자료=은평구]

은평구청 리모델링 사업의 1차 주안점은 실내 공간 재배치 및 업무환경 개선이다. 이에 따라 업무방식 및 부서 내 조직체계 변화에 대응하기 위해 실을 재배치하고 직원 휴게공간, 회의실 등 근무환경 개선을 위한 실 추가, 화장실 등의 환경을 개선하였다. 2차 목적은 에너지 절약형 청사 건립으로서, 건축물 에너지 절약을 통한 효율성 향상을 위해 건축 및 전기, 설비분야 건축요소 보수, 보강, 교체 등을 실시하였다. 마지막 3차 목적으로 주민편의시설을 확대하는 것이고 이에 따라 지역주민의 이용성, 공공성 제고를 위한 시설추가 및 기존 공간 용도변경, 실내공간 개보수를 시행하였다.

은평구청 리모델링 시행을 위해 소요된 사업비는 총 189.72억 원 (구비 6,394백만 원/시비 12,578백만 원)인 것으로 나타났다. 초기 2006년 사업계획 수립단계에서는 50억 원이었으나 사업추진 과정 중 사용자 수요조사를 실시하였고 그 결과 증축의 필요성이 제기되었다. 은평구청 리모델링 사업관련 수요조사 이후 공사범위 확대됨에 따라 예산부족 문제가 발생하였다. 이에 서울시가 특별교부금(125억)을 지원함으로써 부족한 예산을 추가적으로 확보할 수 있었다. 리모델링 공사기간 중에는 업무부서가 이전할 수 있는 공간이 필요하여 녹번동 신청사 및 별관을 활용하였다. 공사기간에 따라 총4차(2008~2009년)에 걸쳐 사무실 이전이 발생하였고 이로 인해 공사기간 지연 및 직원 근무환경 불안정, 사용자 안전문제가 심각하게 대두되었다. 청사 임대료 절감을 위한 수평수직분할 공사방식에 따라 공사 소음 및 분진이 발생하였고 아래층에서 근무하는 직원 불만 등 직원들 간 갈등도 증대되었다. 시공사는 최소한의 분진발생을 위한 철저한 현장 관리에 주의하였고 소음발생 공사는 최대한 주말에 실시하였다. 기관에서는 각 부서마다 공기청정기를 배치하고, 직원 건강검진을 실시하였다. 한편 주말 공사 시 발생하는 소음으로 인한 인근 주민 항의민원도 발생하였다.

공사과정의 어려움에도 불구하고 리모델링 완료 후 청사건물의 내구 연한 증가, 안전도 향상, 에너지 절약형 설비를 통한 유지관리 비용 절감, 효율적인 사무공간 재배치를 통한 업무능률 향상, 주민편의시설 확대에 따른 주민서비스 향상 및 만족도 제고의 긍정적 효과를 얻었다고 할 수 있다. 또한 신축이 아닌 리모델링을 실시함으로써 총 사업비를 절감할 수 있었으며, 공사 중 녹번동 청사 등 기존청사를 활용하여 임대료를 절감할 수 있었다. 그러나 공사 완료 후 시설 유지관리에 대한 별도의 장기 계획은 부재하며 사업관련 정보는 건설지 및 청사 내부 자료로서만 구축·관리되고 있다. 특히 해당 시설 담당부서(청사 건물은 건축과에서 관리)에서 일반문서의 형태로 보관·관리하고 있어 유실 우려가 있고 향후 담당자가 변경될 경우 추가 사업 필요 시 시설유지관리의 어려움이 발생할 수 있다.