[성남시 공동주택 리모델링 지원센터/자료=성남시]

노후한 공동주택의 도시재생 사업으로 리모델링이 새로운 돌파구가 될 전망이다. 2013년 12월 24일 국토교통부는 주택법 개정안을 입법예고 했고, 올해 4월이면 수직증축 리모델링이 허용된다. 이에 15년이상 노후한 공동주택 중에 15층 이상은 최대 3개 층까지, 14층 이하는 최대 2개 층까지 수직증축이 가능하다. 또한 세대당 증축면적은 현행으로 유지되고, 85㎡이하는 기존면적 40% 이내, 85㎡초과는 30% 이내로 가능하다. 리모델링 사업비에 대한 주민 부담 완화를 위해서 세대수 증가 범위도 10%에서 15%로 확대된다. 이렇게 되면, 리모델링 부담금의 경우, 기존 주민들의 부담금이 30% 내외로 경감될 수 있다. 

수직증축 리모델링시 안전성 확보를 위해 2차에 걸친 안전진단을 실시해야 되고, 20세대 이상 세대수 증가의 경우 도시계획위원회의 심의를 받아야 하지만, 주택시장에서 거는 기대가 크다. 이미 이전부터 리모델링 사업을 추진 중인 수도권 단지는 36개로 2만 6천여 세대나 된다. 더구나 2015년이면, 15년 이상 된 노후 주택이 500만가구에 달하는 것으로 나타났다. 특히, 분당과 일산 등 일부 지역에서는 도시재생의 중심축이 리모델링 사업으로 전환될 것이라 예상한다.

이와 관련해 성남시가 발빠르게 움직이고 있다. 성남시는 전국 최초로 2013년 6월 ‘성남시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례’를 제정한데 이어, 리모델링 자문단과 협의체를 구성했고, 12월에는 ‘리모델링 지원센터’를 개소했다. 지원센터는 리모델링 제도개선, 지원정책 연구·개발, 조합설립, 설계자·시공자 선정, 권리변동계획 수립 등 리모델링 지원 관련 업무를 전담한다. 센터장은 성남시 주택과장이 맡고, 풍부한 경험과 전문지식을 갖춘 민간전문가 2명을 지방전임계약직공무원으로 채용해 시 직영체제로 운영된다. 지원센터 운영 등 성남시의 리모델링 종합적인 지원 방침은 침체된 주택시장 활성화에 큰 역할을 하게 될 것으로 기대가 모아지고 있다.

[분당구 전경/자료=urban114]

성남시는 자문단과 협의체 운영을 통해 ▲리모델링 제도개선, 공공관리 제도 도입, 기본계획 수립 등의 행정적 지원 방안과 ▲기금 설치 등 재정적 지원방안 등의 내용을 종합적으로 포함한 ‘성남시 공동주택 리모델링 기금 설치 및 운용 조례(안)’도 확정했다. 시는 향후 5년 동안 5000억 원의 지원금으로 성남시의 15년 이상 된 노후화된 공동주택을 대상으로 LH공사와 함께 리모델링 사업을 진행할 예정을 밝혔다. 올해 100억원 기금 조성을 시작으로 매년 500억원씩 기금을 조성한다.

또한 시는 조만간 리모델링 시범단지를 선정한다는 계획이다. 시범단지는 ▲노후 정도가 심하고 ▲소형주택비율이 높고 ▲용적율이 낮으며 ▲주민동의률이 높은 곳을 중심으로 선정해 우선 지원할 방침이다. 시범단지는 리모델링 공공지원 비용, 안전진단 비용 등을 성남시가 부담하고 조합사업비의 80%이내, 리모델링 총공사비의 60%이내 범위에서 융자를 지원한다. 조합이 민간금융기관에서 융자받는 조합사업비, 공사비 등이 성남시 융자금과 금리 차이가 있을 때에는 2% 범위에서 이를 보전해줄 예정이다.

시는 노후 공동주택 단지 급증현상에 체계적으로 대응하기 위해서는 리모델링 사업을 도시재생 차원에서 접근해야 한다는 입장이다. 이미 분당을 포함해 시내 전체 공동주택 14만5477가구(275개 단지) 중 71%인 10만3912가구(164개 단지)가 지은 지 15년을 넘겼다. 15년 이상 된 모든 단지가 수직증축 사업을 진행할 수는 없겠지만, 노후화된 주택 문제를 해결하기 위한 새로운 방안을 모색해야할 시점이라는 것이다. 그 방안으로 먼저 시행될 리모델링은 개별 단지를 대상으로 하는 사업이지만, 도시 전체를 보는 도시재생 차원에서 이루어져야 할 필요가 있다.

전문가들도 도시 전체를 보지 못하는 리모델링은 결국 실패할 것이라고 우려한다. 분당의 경우, 1989년 건설 당시 가구당 인구가 3.7인이었으나, 현재 2.7인으로 낮아졌다. 20년된 1기 신도시의 노령인구 증가도 새로운 변수이다. 때문에 분당 등 낡은 아파트 단지의 리모델링 사업은 단순히 노후 아파트의 물리적 리뉴얼, 재산 가치보전 차원을 넘어, 현재와 미래의 주거 특성 및 도시 변화를 고려해야 한다고 강조되고 있다. 리모델링 사업의 장,단기적 시장 영향력을 높이긴 위해서는, 맞춤형 리모델링 방안을 모색하고, 정부는 도시재생 차원에서 리모델링을 발전시켜 나간다는 원칙이 필요하다.