도시미래신문:2019 기해년(己亥年), 달라지는 부동산 시장

한 해가 저물고 새해를 맞이할 때마다 여러 정책들의 제도적 변화가 나타난다. 그 중 유독 국민들이 관심을 갖는 분야는 부동산 관련 변화다. 특히 지난해 부동산 시장은 집값의 급격한 상승세와 더불어 정부의 고강도 정책들이 쇄도했던 격변기를 보냈다고 할 수 있다.

문재인 정부 출범 이후 부동산 정책은 무려 10번 발표됐다. 8.27대책과 9.13대책, 9.21대책 등 잇단 부동산 대책이 발표됐고, 재건축초과이익 환수제 부활, 세금제도 개편 등의 이슈도 있었다. 2018년 말에는 ‘3기 신도시’도 큰 화재가 됐다. 정부의 부동산 규제로 시행되는 각종 금융제도 변화와 3기 신도시는 2019 기해년의 부동산 시장에서 ‘뜨거운 감자’로 떠오를 전망이다.

먼저 종부세, 즉 종합부동산세가 오른다. 종부세란 부동산 투기수요를 억제해 부동산 가격을 안정시키기 위한 목적으로 지난 2005년부터 시행된 제도다. 지난 9.13대책으로 상향 조정되면서 2019년부터 종부세 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%로 확대하고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대된다. 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.

2009년부터 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 공정시장가액 비율이 매년 5%포인트씩 오르게 된다. 공시가격의 80%수준이었던 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다. 2022년 100%가 될 때까지 상향될 예정이다.

주택임대소득도 분리과세 된다. 기존에는 연간 2000만 원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 2019년부터는 2000만 원 이하여도 공시가격이 9억 원 이하인 1주택자가 아니면 임대소득의 14%를 세금으로 내야한다. 또 주택임대사업자 등록여부에 따라 세금 공제 혜택이 조정된다. 등록사업자는 기본공제 400만 원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우 기본공제 200만 원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.

2019년 1월1일부터 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해준다. 12월31일까지다. 기존 주택, 신규 분양 주택 모두 해당되며, 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우에도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다. 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내며(재혼포함), 소득이 외벌이는 연 5000만 원 이하, 맞벌이는 연 7000만 원 이하여야 한다.

청약제 또한 달라진다. 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용의 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행되면서 민영주택을 공급할 때 추첨제로 입주자를 선정하면 무주택자에게 우선 공급된다. 신혼부부가 혼인신고를 한 후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 당시 주택이 없더라도 신혼부부 특별공급에서 제외된다.

청약 자격 제한은 다소 완화되는데 수도권, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한기간이 줄어든다.

청년을 대상으로 출시된 청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령도 확대된다. 청년우대형 청약통장은 지난해 7월부터 출시된 청약통장으로, 기존 주택청약종합저축의 청약 기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3% 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공한다. 올해부터 가입 대상 연령은 기존 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 상향 조정된다.

지난해 10월부터 도입됐던 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠 산출하는 비율, 즉 총체적상환능력비율(DSR)도 올해 2월부터 상호금융업, 보험업, 저축은행과 여신전문금융회사 등에 순차적으로 확대, 도입된다.

또 올해 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행되면서 상가건물 임대차에 관한 분쟁 조정을 위해 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치한다. 이를 토대로 임대인과 임차인 간의 분쟁을 해결하는 등 올해 4월부터 시행된다.

무엇보다 문재인 정부는 서울에 집중된 수요를 분산시키고 천정부지로 치솟은 집값을 잡기 위한 후속조치로 공급대책을 발표했는데, 바로 ‘3기 신도시’다. 국토부는 지난해 12월19일 △남양주 왕숙 △하남 교산 △인천 계양 테크노밸리 △과천 과천지구 등에 대규모 택지를 조성하고 주택을 공급하는 이른바 3기 신도시를 발표했다.

3기 신도시 대책은 광역 교통망 확충과 신도시 자족 기능 강화 방안이 함께 담겼다는 점에서 차별성을 갖는다. 정부는 현재 3기 신도시인 4개 대규모 택지사업 구체화를 위해 관계기관 TF를 만들어 가동하는 등 사업 구체화에 들어가고 있는 모양새다.

정부의 강력한 부동산 규제정책으로 주택시장은 어느 정도 안정 국면에 접어들었다는 평이 나온다. 반면 신도시 정책은 신도시 정책은 투기와 개발붐으로 주변 집값을 상승시켜왔던 과거의 전례를 들어, 집값을 잡으려다 오히려 부동산 시장을 자극할 수도 있다는 지적도 함께 흘러나온다.

안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장은 언론보도를 통해 “공급 정책은 항상 후행하게 되므로 단기적 처방이 될 수 없다”며 “현재 나타나는 지표만으로 판단하기보다 장기적으로 예비 후보지로서 질 높은 신도시로 조성되고 활용될 수 있도록 해야 한다고 본다”고 설명했다.

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